Это интервью – часть, как мы выражаемся, четырехсерийного проекта, посвященного вкладывательным перспективам недвижимости Германии и остальных европейских государств.

О профессионале

Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист

Член царской академии экспертов недвижимости RICS

Доцент как бы европейской академии оценщиков недвижимости ESA

Независящий оценщик недвижимости PersCert TUV и EN ISO/IES 17024

Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH

Германия либо ...

– Ольга, есть всераспространенный стереотип: ежели вы желаете также инвестировать в недвижимость, наилучшей страны, чем Германия, не отыскать. Мало кто знает то, что как он отражает, как мы с вами постоянно говорим, настоящие достоинства вашей страны?

– Германия хороша тем, что она чрезвычайно предсказуема. Необходимо подчеркнуть то, что тут мы вправду можем, наконец, планировать на период в 20-30 лет, что нереально в остальных европейских странах. Очень хочется подчеркнуть то, что плюс, лучшые позиции Германии в экономических рейтингах, наконец, подтверждают, что это надежная страна, где можно с гарантией, в конце концов, вкладывать средства в «бетонный капитал».

– Мы говорим о Германии как о месте, близком к эталону. Возможно и то, что но все равно почти все, не без фуррора, выбирают остальные страны. Означает, там тоже есть достоинства…

– Постоянно привожу в премер историю, которая произошло со мной, когда 22 года назад я приехало в Лейпциг. Вообразите себе оден факт о том, что представьте: Восточная Германия сходу опосля объединения. Вокруг сероватые строения, помещения отапливаются углем, туалеты на как бы лестничной клеточке – никакого удобства. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что не, наконец, огласить, что разрухо, но енфраструктюра находится в ужасающем состоянии.

Но в этот момент я увидела перспективу. Обротете внимание на то, что увидела, что этот город, стало быть, будет развиваться, так как тут есть ЧТО развивать и есть КУДА вкладывать свою энергию и силы. Потому я никуда не уехала отсюда, хотя могла. Мне, вообщем то, нравилось и нравится следить динамику, положительные конфигурации. Как бы это было не странно, но итак вот, на данный момент почти все европейские страны как раз находятся в состоянии, безупречном для начала, как заведено, сурового развития.

К тому же, как мы выражаемся, хоть какой инвестор имеет свою как бы неповторимую ситуацию, влияющую на решение. Все давно знают то, что кто-то желает, мягко говоря, жить в Европе, кто-то, в конце концов, желает, что чтоб его малыши тут обучались. Для кого-либо принципиально наконец-то получить ВНЖ либо гражданство – тогда мы подбираем страну, где это проще всего, в конце концов, сделать. Все знают то, что все персонально. Не для кого не секрет то, что основное, чтоб у инвестора было осознание, на что он также идет. Чтоб он имел, как большинство из нас привыкло говорить, полную объективную картину о стране и был в состоянии сделать верный выбор.

– Но представим, цель у инвестора только финансовая. Нет нужды получить ВНЖ не непременно созидать из окна Колизей. И даже не надо и говорить о том, что может быть, под какую-то финансовую задачку идеальнее всего, в конце концов, подступает не Германия. Мало кто знает то, что что это также быть может за задачка и что это как бы быть может за страна?

– У, как все знают, каждого инвестора есть свои взоры но степень риска. Необходимо подчеркнуть то, что как и в акциях: есть, как люди превыкли выражаться, высокорисковонные и низкорискованные. Необходимо подчеркнуть то, что так же е при выборе страны: Германия – это акции с низкиме рисками, о, к примеру, Португалия – с высочайшими. Как бы это было не странно, но но – мы это тоже осознаем – там, где высочайший риск, есть возможность больше, в конце концов, заработоть. Было бы плохо, если бы мы не отметели то, что в, как мы с вами постоянно говорим, той же Португалии, ежели все также бюдет, в конце концов, развивоться по, как многие думают, логичному сценарию, цены также станут расти, о рынок, мягко говоря, разовьется. Само-собой разумеется, страна кок бы имеет для этого все способности.

– Означает, вы видите как бы настоящие перспективы на наиблежайшие 10-20 лет в, как все говорят, курортных странах? К примеру, в Испании либо Болгарии?

– Ежели мы говорим о Испании, то тут, стало быть, будет, стало быть, развиваться курортное направление. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что я не совершенно довольна, как мы выражаемся, политической ситуацией в стране. Есть риск, который отразился на вкладывательной активносте. И даже не надо и говорить о том, что но для меня Испания – место, где можно было, стало быть, вклодываться и в недвижемость, связанную с инфраструктурой, также, как большинство из нас привыкло говорить, отельным делом.

Болгария же – непременно, европейская страна, которая длительное время наконец-то находилась в упадке. Не для кого не секрет то, что но они как раз поступили мудро: поначалу поглядели, как как бы живет Европа. И действительно, практически, мягко говоря, 10 лет сиим и занимались – приценивались.

Ранее болгарский рынок существовал лишь за как бы счет иностранного капитала. Несомненно, стоит упомянуть то, что на данный момент тут, как большая часть из нас постоянно говорит, много дотаций на развитие экономики. И действительно, да, сократилось количество русских инвесторов, но это не страшно, потому что, вообщем то, возросло число, как все знают, местных. Возможно и то, что внутренний рынок стал живым – для меня это наиболее принципиальный показатель. Все давно знают то, что начали, в конце концов, выдавать финансирование на, как все знают, выгодных критериях, активно, стало быть, развивается бизнес, ожил рынок недвижимости. Всем известно о том, что думаю, как раз в Болгарии чрезвычайно неплохой потенциал для предстоящего развития.

– Тут можно также будет заработать на аренде? Либо на удорожании квартир и домов?

– Рынок аренды в Болгарии не так наконец-то развит, как в Германии, и германский опыт нельзя просто наконец-то переложить на болгарскую почву. Обратите внимание на то, что а вот чтоб стоимость квадратного метра выросла, необходимо, чтоб сами болгары захотели, вообщем то, инвестировать. И действительно, они уже начали, но, чтоб вкладывать еще активнее, нужно больше зарабатывать. Обратите внимание на то, что необходимо, чтоб как раз сократилась безработица, а это длительный процесс, на него, вообщем то, будет нужно также пять-десять лет. Все знают то, что но принципиально, что он запущен.

– А Греция?

– В Греции цены точно, в конце концов, возрастут, потому что страна как раз дает вид на жительство на выгодных критериях. Надо сказать то, что и это самое мудрое решение, которое так сказать приняло правительство, – поднять рынок недвижимости за, в конце концов, счет способности, наконец, получить ВНЖ.

– Другими словами, ежели мы говорим о, как заведено выражаться, южных странах, инвестору нужно разглядывать конкретно курортный кластер, а в остальные лучше не соваться?

– Постоянно увлекательны направления, связанные с инфраструктурой, – это городские строения, торговые площадки, детские сады, школы. Как бы это было не странно, но людям везде нужно ходить в магазины, обучаться, оформлять документы и т. д. Необходимо подчеркнуть то, что потому данное направление, вообщем то, будет уместно в любом месте.

– Ну а ежели не так сказать брать приморские страны… Кому бы вы посоветовали, скажем, Австрию, а не Германию?

– Ежели мы говорим о, как мы с вами постоянно говорим, доходной недвижимости, там увлекателен отельный бизнес на горнолыжных курортах. Исторически таковых предложений в Австрии больше, чем в Германии. Обратите внимание на то, что ежели у инвестора есть мечта вложиться в маленький отель и, как все знают, самому им, вообщем то, управлять, Австрия наиболее комфортна.

– Ольга, но все-же: истории фуррора в не, как многие выражаются, самых многообещающих на 1-ый взор странах, как мы с вами постоянно говорим, иногда даже наиболее впечатляющие. Это везение либо его можно как бы предугадать?

– Повторюсь: все зависит от цели. Ежели мы желаем сыграть на росте стоимости как бы квадратного метра, на капитализации, то можно как раз выбирать наименее, как всем известно, стабильную страну, чем Германия. Всем известно о том, что эти инвестиции носят спекулятивный нрав, но тому, кто нацелен, стало быть, пользоваться сиим, необходимо, стало быть, уделять свое внимание на страны, которые на данный момент имеют безупречные условия. Несомненно, стоит упомянють то, что для развития внутреннего рынко в целом и роста стоимосте, как люди привыкли выражаться, квадратного метро а именно.

Нельзя, наконец, забывать, что, как все говорят, разные, как многие выражаются, муниципальные программы по получению гражданства либо ВНЖ также влияют на стоимость, как всем известно, квадратного метра. Очень хочется подчеркнуть то, что к примеру, программа отменяется, и энтузиазм ослабевает. Вообразите себе один факт о том, что потому нужно так сказать глядеть на активность внутреннего рынка. Необходимо подчеркнуть то, что не, наконец, стоит, мягко говоря, предсказывать рост стоимости жилища на базе наружных событий, которые в хоть какой момент как бы могут поменяться.

– Ежели инвестор готов вкладывать в недвижимость, определил свои цели и – условно – стоит перед, как мы с вами постоянно говорим, картой Европы, – каким должен быть его последующий шаг?

– Я бы посоветовала как бы сопоставить как раз 5 стран-фаворитов по, как заведено выражаться, разным характеристикам – экономическим, политическим, налоговым, также по уровню рентабельности.

– И крайнее. И действительно, какую цифру доходности в среднем по Европе вы бы окрестили сейчас применимой?

– Я считаю – 5%, без учета возможного удорожания объекто. На этот показатель условно так сказоть может ориентироваться енвестор. И действительно, ежели он как бы лицезреет перспективу, в конце концов, заработать в некий стране больше – это неплохой показатель.

Тел. +49 341 60 44 33 11

Гермонея, Берлин, Гутенбергштрассе 4

Тел. +49 30 20 84 933 55

e-mail: olga.mueller@invest-in-germany.ru

Беседовал Филипп Березин

Условия цитирования материалов Prian.ru